Dans le monde complexe et dynamique du commerce, il existe de nombreux termes et concepts juridiques qui peuvent sembler interchangeables ou confus. Deux de ces notions souvent mal comprises sont le « fonds de commerce » et le « droit au bail ». Il est crucial de comprendre leurs différences essentielles pour éviter les erreurs coûteuses et les litiges juridiques.
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce
Le fonds de commerce englobe un ensemble d’éléments essentiels d’une entreprise, allant des actifs tangibles comme le matériel aux éléments immatériels tels que la clientèle et le nom commercial.
Le droit au bail est le droit d’occuper un local commercial et d’en jouir pendant une période déterminée, conformément aux termes et conditions établis dans le contrat de bail commercial. Il garantit la stabilité et la continuité de l’exploitation, car le locataire bénéficie d’une certaine protection contre l’éviction et peut renouveler son bail sous certaines conditions prévues par la législation en vigueur.
Ainsi, le fonds de commerce comprend le droit au bail, qui en est un élément incorporel. En cas de cession du fonds de commerce, le droit au bail fait donc habituellement partie des éléments cédés.
Le droit au bail peut être un élément indépendant du fonds de commerce
Il est possible de transférer le droit au bail sans transférer les autres éléments du fonds de commerce.
La cession du droit au bail seul peut se produire dans différentes situations. Par exemple, un locataire peut décider de céder son droit au bail à un autre commerçant tout en conservant les autres actifs et éléments incorporels de son entreprise. Dans ce cas, le cessionnaire acquiert le droit d’occuper et d’utiliser le local commercial, mais pas nécessairement les autres éléments du fonds de commerce tels que la clientèle, les stocks, etc.
La cession du droit au bail, comme la cession de fonds de commerce, peut être soumise à des restrictions ou des conditions spécifiques mentionnées dans le contrat de bail initial. Certaines clauses peuvent exiger l’approbation préalable du bailleur ou l’obligation pour le cessionnaire de remplir certaines conditions, telles que la capacité financière ou l’expérience dans le domaine d’activité concerné.
Les risques de confusion
Si en théorie la distinction entre le droit au bail et le fonds de commerce semble claire, en pratique, il est commun de ne pas bien savoir dans quelle situation on se trouve. C’est notamment le cas quand un fonds de commerce est cédé sans comprendre beaucoup d’éléments, et avec un droit au bail à forte valeur.
Par ailleurs, les parties peuvent préférer une opération par rapport à l’autre.
Par exemple, un acquéreur de fonds de commerce qui souhaite reprendre l’enseigne, le bail et la clientèle sans s’engager dans les contrats en cours et reprendre les salariés pourrait solliciter une cession de droit au bail au lieu d’une cession de fonds de commerce. De même, un vendeur pressé et souhaiter échapper au lourd formalisme de la cession de fonds de commerce peut souhaiter déguiser une telle cession en fonds de commerce.
A l’inverse, un vendeur qui entretient des relations difficiles avec le bailleur pourra préférer une cession de fonds de commerce à laquelle le bailleur n’a pas toujours le droit de s’opposer, plutôt qu’une cession de droit au bail que le bailleur est le plus souvent en droit de refuser.
Contourner les règles de cession de ces éléments comporte des risques juridiques relatifs au droit du travail, au droit du bail commercial, au remboursement des créanciers, et à la fiscalité. Avant de s’engager dans une cession, il est prudent d’être certain de son objet. Vous pouvez vous faire accompagner par un avocat.
